案例分类3
一、项目竣工要及时土地增值税整肃我国土地增值税继续执行的是预征特整肃的制度，即在房地产项目整体完工销售完前，再行按销售（不含预售）额的一定比例（一般为1%到2%）预征一部分税，待整体项目完工销售完再行依照税法规定的计算方法展开全面的整肃，多退少补。由于预征亲率比较较为较低，在项目完结后往往都要补税，免税的情况很少。二、土地增值税整肃以项目为单位土地增值税的计算出来是以政府部门审核规划的单个项目为单位，如果同一个项目分期展开研发，还要更进一步以每一期为整肃单位，分别计算出来其增值额及应交的土地增值税额。
土地增值税与企业所得税有所不同，企业所得税是以年为单位，对年度内所有项目的扣除展开综合征缴。而土地增值税计算出来以项目为单位，一个项目横跨几个年度已完成，要在项目已完成的那个年度展开土地增值税整肃。三、土地增值税率是最低的在房地产企业牵涉到的所有税种中，土地增值税的税率是最低的。
我国现行企业所得税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣减项目金额的比率，分别为30%、40%、50%和60%。我国土地增值税限于的是超率累进税亲率。土地增值税的税率四、计税依据是项目的增值额某项目的应纳土地增值税额=项目增值额*税率。
项目增值额是纳税人出让房地产获得的收益减除获得土地使用权所缴纳的金额、研发土地的成本和费用、新的建房及设施设施的成本和费用、与出让房地产有关税金等扣减项目后的余额。五、土地增值税的整肃条件按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整肃管理有关问题的通报》的文件拒绝，土地增值税整肃条件分成两种情形，一种情形是企业应当主动申报整肃，另一种是由税务机关通报企业展开申报整肃。
合乎下列情形之一的，纳税人不应主动申报展开土地增值税的整肃：1.房地产开发项目全部完工、已完成销售的；2.整体出让并未完工收支房地产开发项目的；3.必要出让土地使用权的。合乎下列情形之一的，主管税务机关可拒绝纳税人展开土地增值税整肃：1.已竣工验收的房地产开发项目，已出让的房地产建筑面积占到整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽并未多达85%，但剩下的可售建筑面积早已租赁或出租的；2.获得销售(预售)许可证剩三年仍并未销售完的；3.纳税人申请人吊销税务注册但未办理土地增值税整肃申请的。六、非货币性交易也要视同销售开发商将自己研发的产品抵顶工程款或使用征地还辟方式对被拆迁人展开实物移往，虽然并未获得货币收益，但是按照税法的规定归属于获得了其他形式的经济利益，也应当视同于获得了货币收益交纳土地增值税。
税法规定房地产开发企业将研发产品用作职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、交换条件其他单位和个人的非货币性资产等，再次发生所有权移往时应视同销售房地产,其收益按下列方法和顺序证实：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；2.由主管税务机关参考当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认七、修建普通标准住宅有税收优惠为了希望房地产企业大力研发普通标准住宅，国家制订了适当的税收政策给与房地产企业一定的税收优惠。税法规定纳税人修建普通标准住宅出售，增值额并未多达扣减项目金额20%的减免土地增值税。
但要留意纳税人既辟普通标准住宅又做其他房地产开发的，不应分别核算增值额。不分别核算增值额或无法精确核算增值额的，其修建的普通标准住宅无法限于征税规定。八、区分普通标准住宅的三个标准《国务院办公厅发送建设部等部门关于作好平稳住房价格工作意见的通报》规定享用优惠政策的住房应以不应同时符合以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价价格高于同级别土地上住房平均值交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市根据实际情况，制订本地区享用优惠政策普通住房的明确标准。容许单套建筑面积和价格标准必要浮动，但向下浮动的比例不得多达上述标准的20%。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。九、土地和建设成本可以加计扣减上世纪90年代在实施土地增值税政策之初为了增进经济发展，希望基础设施建设，国家在税收上给与房地产开发企业一定的反对，税法规定专门从事房地产开发的纳税人可按获得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计百分之二十的扣减。
其意义主要在于诱导房地产的投机投机，但要希望对房地产展开研发建设，此条政策仍然沿袭至今。但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展，此条政策否不会调整还不得而知，或许不会沦为下一个土地增值税政策调整的突破点。十、研发费用的扣减有比例容许房地产开发费用还包括在房地产项目研发建设过程中再次发生的与该项目研发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。
房地产开发费用的扣减分两种情况：1、财务费用中的利息支出，凡需要按出让房地产项目计算出来分摊并获取金融机构证明的，容许实情扣减，但最低无法多达按商业银行同类同期贷款利率计算出来的金额。其他房地产开发费用，按获得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算出来扣减。
2、财务费用中的利息支出凡无法按出让房地产项目计算出来分摊利息支出或无法获取金融机构证明的，房地产开发费用按获得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算出来扣减。十一、并非价格越高项目利润也越高土地增值税使用的是超率累进税亲率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较小，为10%。
当某个房地产项目在增值额在税率级差的临界点时，有可能收益略为低一点不会导致增值额多达临界点而限于低一级的税率，必要减少10%的增值税额，得不偿失。所以在项目定价时如果需要展开周密的测算，可以防止此类事情的再次发生，最差把土地增值税的影响也能作为项目定价的参照因素之一。十二、新与旧房在计算方法有所不同我国税法规定出让新的建房与出让旧房计算出来土地增值税的方法有区别。
新的建房出让按照新的建房的土地成本、研发建设成本、费用、税金以研发建设单位账面成本为基础再行扣减。而出让旧房的，不应按房屋及建筑物的评估价格、获得土地使用权所缴纳的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在出让环节交纳的税金作为扣减项目金额计征土地增值税。在出让旧房时由政府批准后成立的房地产评估机构审定的重置成本价除以出新度折扣率确认评估价格。评估价格须经当地税务机关证实。
新的建房是指竣工后并未用于的房产。凡是已用于一定时间或超过一定磨损程度的房产皆科旧房。
十三、土地增值税也可以定税房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参考与其研发规模和收入水平相似的当地企业的土地增值税税负情况，按不高于预征亲率的征收率核定征税土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应该设置但并未设置账簿的；(二)私自封存账簿或者逼不获取纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目恐慌或者成本资料、收益凭证、费用凭证残缺不全，难以确定出让收益或扣减项目金额的；(四)合乎土地增值税整肃条件，并未按照规定的期限办理整肃申请，经税务机关责令限期整肃，逾期仍不整肃的；(五)申报的计税依据显著偏高，又无正当理由的。由于土地增值税是地方税种，地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异相当大。
目前核定征收率低于的是吉林省，普通标准住宅的是0.5%，非普通标准住宅是1%-3%；核定征收率最低的是大连市，普通标准住宅的是6%；非普通标准住宅是8%-9%。十四、改以出租或租赁不征土地增值税我国税法规定出让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收益的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应该交纳土地增值税。出让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收益，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的不道德。
房地产开发企业将研发的部分房地产改以企业出租或用作租赁等商业用途时，如果产权并未再次发生移往，不征税土地增值税，在税款整肃时不佩收益，不扣减适当的成本和费用。为了减低土地增值税的压力，一些开发商根据项目情况经过测算早已改变了经营策略，逆出售为租赁。十五、设施设施有有所不同的处置方法房地产开发企业研发修建的与整肃项目设施的居委会和派出所用房、不会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力车站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处置：1.竣工后产权归属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣减；2.竣工后使用权接管给政府、公用事业单位用作非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣减；3.竣工后有偿转让的，不应计算出来收益，并呈请扣减成本、费用。
十六、代收费用如何处置对于县级及县级以上人民政府拒绝房地产开发企业在售房时代缴的各项费用，如果代收费用是算入房价中向购买方悉数缴纳的，可作为出让房地产所获得的收益计税；如果代收费用未算入房价中，而是在房价之外分开缴纳的，可以不作为出让房地产的收益。对于代收费用作为出让收益计税的，在计算出来扣减项目金额时，可不予扣减，但不容许作为加计２０％扣减的基数；对于代收费用未作为出让房地产的收益计税的，在计算出来增值额时不容许扣减代收费用。十七、扣减凭证很最重要土地增值税整肃文件规定，扣减获得土地使用权所缴纳的金额、房地产开发成本、费用及与出让房地产有关税金，需获取合法有效地凭证；无法获取合法有效地凭证的，未予扣减。
由于土地增值税是以出让房地产获得的收益乘以扣减项目后的差额为计税依据的，扣减项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少，所以作为扣减项目依据证明的扣减凭证就变得十分最重要。各地方税务机关非常重视扣减凭证的重要性，根据各地情况争相细化了对扣减凭证的拒绝。十八、四项建安成本项目有定额为了避免房地产开发公司利用虚列开支、压低成本来躲避土地增值税，一些地方规定了部分开发成本项目的耗资参照标准。
如北京、沈阳等地规定整肃项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施酬劳、研发间接费用的每平方米建安成本扣除额，显著低于当地地方税务局制订的《分类房产单位面积建安耗资表格》中发布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的，按照《分类房产单位面积建安耗资表格》中核定的每平方米建安成本扣减。十九、出让不办理产权证也要纳土地增值税有些人在出让房地产时签定君子协定，誓约房地产实质出让，但不更改产权证或延期办理，以为这样可以躲避土地增值税，这样解读是错误的。
《国家税务总局关于未办理土地用于权证出让土地有关税收问题的国家发改委》文件规定土地使用者出让、抵押或移位土地，无论其否获得了该土地的使用权科证书，无论其在出让、抵押或移位土地过程中否与对方当事人办理了土地使用权科证书更改登记手续，只要土地使用者拥有占据、用于、收益或处分该土地的权利，且有合约等证据指出其实质出让、抵押或移位了土地并获得了适当的经济利益，土地使用者及其对方当事人应该依照税法规定交纳营业税、土地增值税和契税等涉及税收。二十、核算对土地增值税都有影响土地增值税整肃文件拒绝在计算出来土地增值税时对普通标准住宅和非普通标准住宅要分别核算。在分别核算时，对于收益分别核算较为更容易构建，但对于成本费用分别核算却较为难以操作者。
一般情况下非普通标准住宅的售价要低于普通标准住宅，但同时非普通标准住宅的成本也不会低于普通标准住宅，而且修建普通标准住宅出售，增值额并未多达扣减项目金额20%的减免土地增值税。所以需要合理精确的分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本将必要要求土地增值税的多少。后记：从以上内容来看土地增值税显然是房地产行业牵涉到的十分最重要的税种，由于其税负低、计算出来简单、政策性强劲、变化慢，一般企业难以掌控，现在很多房地产开发企业早已认识到土地增值税的重要性，争相委托专业机构展开策划，北京的致通振业税务顾问公司还专门研制了仿真土地增值税整肃服务体系，使房地产企业在税务机关月土地增值税整肃之前自我摸底测试，展开及时的解决问题和决定。房地产企业管理者更加应当运筹帷幄、合理决策，使企业增加不必要的损失，提供仅次于的税务权益。
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